Bauabnahme: Pflicht, Prüfung & Rechtsfolgen für Bauherren - Was ist zu beachten?

Eine Bauabnahme ist für Bauherren eine Pflicht, da der Bauvertrag als Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Verpflichtung des Bestellers vorsieht, das vertraglich hergestellte Werk abzunehmen. Die Bauabnahme stellt eine einseitige Erklärung des Bauherrn dar, mit der er die Werkleistung des Bauunternehmers entgegennimmt und gleichzeitig bestätigt, dass das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Nimmt der Bauherr ab, hat dies für den Bauunternehmer zahlreiche günstige Rechtsfolgen, wie das Ende der Vertragserfüllung und den Beginn der fünfjährigen Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme geht das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Der Bauherr muss spätere, nicht bereits gerügte Mängel beweisen, um Schadensersatzansprüche zu stellen.

Die Bauabnahme kann vom Bauherrn selbst erklärt oder durch einen Dritten bevollmächtigt werden, wobei eine Beratung durch einen Sachverständigen oder einen unabhängigen Bauherrenberater ratsam ist. Es empfiehlt sich, die erbrachte Bauleistung genau zu prüfen, bevor die Bauabnahme erklärt oder verweigert wird, da unwesentliche Restarbeiten oder geringe Mängel, die die Funktionalität der Werkleistung nicht beeinträchtigen, nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigen.

Die Bauabnahme ist der letzte Schritt in der Bauphase eines Eigenheims. Dabei wird das fertige Haus sowohl von der Behörde als auch vom Bauherrn geprüft. Die behördliche Abnahme durch das Bauamt überprüft, ob das Gebäude gemäß den Vorgaben der Baugenehmigung errichtet wurde. Dabei wird auch die Einhaltung der Vorschriften der Landesbauordnung geprüft. Bei der Abnahme durch den Schornsteinfeger wird die Tauglichkeit und sichere Benutzbarkeit der Abgasanlage geprüft. Der Bauherr übernimmt beim Abnahmetermin das Haus vom Bauunternehmer und geht ab diesem Zeitpunkt in den Besitz des Eigentums über. Bei der gemeinsamen Begehung sollte der Bauherr prüfen, ob alle vereinbarten Arbeiten vollständig, ohne Mängel und in Übereinstimmung mit der vereinbarten Leistungsbeschreibung erbracht wurden. Dabei sollten auch Mängel genau dokumentiert und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Es ist sinnvoll, sich ausreichend Zeit für diese Überprüfung zu nehmen, da mit der Abnahme verschiedene Rechtsfolgen verbunden sind. Das Abnahmeprotokoll dient als Beweismittel bei späteren Auseinandersetzungen zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer. Bei der Frage, ob ein Gutachter für die Bauabnahme sinnvoll ist, kann dies von Fall zu Fall unterschiedlich sein und sollte individuell entschieden werden.

Bei Bauvorhaben ist die Abnahme ein wichtiger Schritt, um den Bauvertrag ordnungsgemäß zu erfüllen. Normalerweise muss der Auftraggeber selbst die Abnahme vornehmen und gegenüber dem Auftragnehmer erklären. Doch es gibt Fälle, in denen Dritte im Namen des Auftraggebers handeln oder handeln wollen. In solchen Fällen ist es wichtig, dass der Dritte ordnungsgemäß bevollmächtigt ist, um die Abnahme wirksam durchzuführen. Ansonsten läuft der Auftragnehmer Gefahr, keine Abnahme seiner Bauleistungen zu erhalten.

Wenn der Auftraggeber eine juristische Person ist, handeln seine gesetzlichen Vertreter wie Vorstände, Geschäftsführer, Gesellschafter oder Prokuristen in seinem Namen. Die korrekten Vertretungsverhältnisse lassen sich aus dem Handelsregister ersehen. Wenn ein Mitarbeiter ohne ersichtliche Vertretungsbefugnis eine Abnahme im Namen der juristischen Person durchführen soll, sollte der Auftragnehmer eine schriftliche Handlungsvollmacht mit ausdrücklicher Abnahmebefugnis verlangen.

Öffentliche Auftraggeber stellen ein Sonderproblem dar, da die wirksame Vertretung häufig sehr schwierig ist. Die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt, dass die besonderen Vertretungsregeln für öffentliche Auftraggeber bei der Abnahme nicht zur Anwendung kommen. Die Abnahme kann daher auch von einem Beamten des Bauamts vorgenommen werden, der dann die Formalia zu den Vorbehalten für Mängel und Vertragsstrafen beachten muss. Wichtig ist, dass die Abnahme von einem Mitarbeiter des öffentlichen Auftraggebers und nicht von einem externen Architektur-/Ingenieurbüro erklärt wird. Für dieses gelten die Vertretungsregelungen im Kapitel „Architekt/Bauleiter“. Der Auftragnehmer sollte darauf achten, dass Personen oder Behörden ohne ausdrückliche Vollmacht nicht im Namen des öffentlichen Auftraggebers handeln, um Rechtsscheintatbestände zu vermeiden.

Die Bauabnahme markiert das Ende der Bauphase und ist für den Bauherrn ein bedeutender Schritt, der ihn in die Verantwortung nimmt. Es ist wichtig, dass alle vereinbarten Leistungen überprüft werden und der Bauherr im Umgang mit beispielsweise der Heizung geschult wird. Bei der Bauabnahme ist größte Sorgfalt geboten, da sie weitreichende juristische Folgen hat. Deshalb wird empfohlen, die Bauabnahme ernst zu nehmen und am besten einen unabhängigen Bausachverständigen zu engagieren, der sie begleitet. Auch wenn es kostet (2.000 bis 3.000 Euro), ein Mangel, den der Bauherr übersieht, kann deutlich teurer werden. Es ist möglich, dass nicht alle Leistungen prüfbar sind, beispielsweise bei schlüsselfertigen Häusern. In diesem Fall sollte die Baustelle schon vorher immer wieder kontrolliert werden.

Die wichtigsten Aspekte bei der Bauabnahme sind, ob alle vereinbarten Leistungen erbracht wurden und ob alle Mängel aufgenommen wurden. Ein Abnahmeprotokoll sollte angefertigt werden, in dem alle vorgefundenen Mängel möglichst genau beschrieben werden und mehrere beweiskräftige Fotos die Bestandsaufnahme abrunden. Auch alle Leistungen, die noch nicht erbracht wurden, sollten aufgenommen werden. Wenn der Bauherr keinen Sachverständigen engagiert hat, sollte er auch Dinge aufnehmen, bei denen er einen Mangel vermutet. Dann kann er im Nachhinein noch einen Sachverständigen engagieren und das Haus überprüfen lassen. Der Auftraggeber muss selbst unterschreiben und sollte sich nicht auf eine Übergabe einlassen, wenn nicht alle vereinbarten Leistungen erbracht wurden.

Die Frage, ob man ohne eine Bauabnahme einziehen kann, wird oft gestellt. Doch Fachleute empfehlen dringend, dass Bauherren erst nach einer sorgfältigen und förmlichen Abnahme ins neue Haus einziehen sollten. Denn wer seine bisherige Wohnung räumt und in das neue Haus zieht, läuft Gefahr, dass sein Verhalten als Bauabnahme interpretiert wird. Das hat weitreichende Folgen, denn die Vergütung wird fällig, die Beweislast für das Vorhandensein von Baumängeln geht auf den Bauherrn über und die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren startet. Konkludent handelt der Bauherr dann, wenn er durch den Einzug ohne jegliche Mängelrüge das Haus in Besitz nimmt und erkennen lässt, dass er das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Es liegt keine konkludente Abnahme vor, wenn der Bauherr trotz Einzug und Nutzung des Gebäudes die Abnahme vorher ausdrücklich verweigert und dem Bauunternehmen mitteilt, dass trotz des Einzugs keine förmliche Abnahme erfolgt ist.

Um Mängel frühzeitig zu erkennen, sollten Bauherren einen Sachverständigen hinzuziehen, der die Bauqualität zuverlässig überprüfen kann. Es ist wichtig, alle Baumängel im Bauabnahmeprotokoll zu dokumentieren und eine Vorbehaltsklausel aufzunehmen, falls noch Mängel vorhanden sind. Auf keinen Fall sollten Bauherren auf eine formlose Bauabnahme eingehen oder gar vorher in das Haus einziehen. Eine schlüssige Abnahme erfolgt durch den Einzug, und es kann schwierig sein, später noch Baumängel geltend zu machen. Es ist daher ratsam, sich auf einen offiziellen Abnahmetermin zu einigen und die Schlusszahlung erst nach der Bauabnahme zu leisten. Zieht eine Bauherrin in den Neubau ein, billigt sie damit nicht automatisch die fehlerhafte Leistung des Bauunternehmens. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass dies nicht der Fall ist, wenn der Bauherr viele Mängel gerügt hat.

Im Baurecht gibt es verschiedene Arten der Abnahme. Die ausdrücklich erklärte Abnahme erfolgt durch eine mündliche oder schriftliche Erklärung des Auftraggebers oder seines bevollmächtigten Stellvertreters, bei der das Wort "Abnahme" nicht unbedingt vorkommen muss. Die förmliche Abnahme ist die häufigste Art der Abnahme und wird durch eine gemeinsame Überprüfung der Bauleistung durch Auftraggeber und Auftragnehmer vollzogen, wobei das Ergebnis protokolliert wird. Eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten setzt ein vom Willen des Auftraggebers getragenes Verhalten voraus und kommt beispielsweise durch die rügelose Benutzung des Werks oder die Auszahlung des Sicherheitsbetrages zustande. Eine Abnahme durch Fristablauf entsteht, wenn eine abnahmereife Leistung innerhalb einer gesetzten angemessenen Frist vom Auftraggeber nicht abgenommen wird, obwohl er dazu verpflichtet ist. Schließlich gibt es die Teilabnahme, bei der nur ein Teil der Bauleistung abgenommen wird.

Die Bauabnahme ist eine bedeutende Maßnahme im Rahmen des Bauprozesses. Sie bezeichnet die Abnahme der fertiggestellten Bauleistung durch den Auftraggeber. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Bauabnahme sind laut §12 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) und den Besonderen Vertragsbedingungen zu prüfen. Dazu gehört die Überprüfung der Bauleistung auf ihre Freiheit von Sachmängeln. Die Abnahme hat erhebliche Auswirkungen: Sie gilt als Billigung der vertragsgemäßen Leistung, setzt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang und geht mit der Übertragung der Gefahr für die Bauleistung auf den Auftraggeber einher. Auch wenn sich später herausstellt, dass Mängel bestehen, können Ansprüche auf Beseitigung bereits bekannter und nicht ausdrücklich vorbehaltener Mängel nicht mehr durchgesetzt werden.

Der Auftraggeber muss beweisen, dass später festgestellte Mängel auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind. Zudem können Vertragsstrafen, die nicht vorbehalten sind, nicht mehr verlangt werden. Daher erfordert die Abnahme besondere Sorgfalt. Die Voraussetzungen für die Abnahme sind die vollständige Fertigstellung der Leistung sowie das Fehlen wesentlicher Mängel. Ohne vertraglich geschuldete Leistungen wie Betriebsunterlagen, Bestandszeichnungen/pläne, Bedienungsanleitungen oder Personalschulungen/-einweisungen kommt eine Abnahme in der Regel nicht in Betracht. Die rechtsgeschäftliche Erklärung der Abnahme obliegt der Baudienststelle; freiberuflich Tätige sind dazu nicht befugt. Ist mit der Bauüberwachung ein Dritter beauftragt, so ist dieser bei der Abnahme zu beteiligen.

Vor der Abnahme ist sicherzustellen, dass einer Übernahme der Leistungen durch Dritte nichts entgegensteht. Die Teilabnahme gilt nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung durchzuführen. Die Abnahme ist gemäß §12 Abs. 1 oder 2 VOB/B bzw. gemäß den in den Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen enthaltenen Regelungen durchzuführen.

Bei einer Bauabnahme sind verschiedene Dokumente erforderlich, um sicherzustellen, dass die vertraglich geschuldeten Leistungen erbracht wurden und die Bauleistung frei von Sachmängeln ist. Dazu gehören Betriebsunterlagen, Bestandszeichnungen/Pläne, Bedienungsanleitungen oder Personalschulungen/-einweisungen, die vom Auftragnehmer bereitzustellen sind.

Des Weiteren müssen alle wesentlichen Mängel behoben und die Leistung vollständig fertiggestellt sein, bevor eine Bauabnahme stattfinden kann. Die rechtsgeschäftliche Erklärung der Abnahme obliegt der Baudienststelle, freiberuflich Tätige sind dazu nicht befugt.

Während der Abnahme muss sichergestellt werden, dass einer Übernahme der Leistungen durch Dritte nichts entgegensteht. Bei Beauftragung eines Dritten zur Bauüberwachung muss dieser bei der Abnahme beteiligt werden. Eine Teilabnahme ist nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung durchzuführen.

Die Abnahme ist gemäß §12 Abs. 1 oder 2 VOB/B bzw. gemäß den in den Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen enthaltenen Regelungen durchzuführen. Eine erfolgreiche Bauabnahme hat erhebliche Auswirkungen, da sie als Billigung der vertragsgemäßen Leistung gilt, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang setzt und mit der Übertragung der Gefahr für die Bauleistung auf den Auftraggeber einhergeht.

Die Einschaltung einer bausachverständigen Person kann bei verschiedenen Situationen rund um eine Immobilie sinnvoll sein. Ob beim Hausbau, beim Immobilienkauf oder bei bereits vorhandenen Baumängeln - Baugutachterinnen und Baugutachter können eine wertvolle Unterstützung bieten. Die Besichtigung von Haus oder Rohbau erfolgt durch sachverständige Personen, welche auch die Pläne untersuchen und auf Grundlage der Entdeckungen Flächen, Preise und Kosten berechnen oder eine Hauskaufberatung durchführen. Zudem kontrollieren sie die Ausführung von Bauarbeiten, beurteilen die Bausubstanz, beraten und planen Sanierungen und bewerten den energetischen Zustand der Immobilie. Auch Bodengutachten und Schimmelanalyse gehören zum Leistungsspektrum von Bausachverständigen. Eine bausachverständige Person kann helfen, Mängel zu finden, bevor sie zu einem großen Problem werden, und somit Kosten und Nerven sparen.

Die Kosten für Bausachverständige können jedoch ein Hindernis sein, das viele Bauherrinnen und Bauherren oder Immobilieninteressentinnen und -interessenten abschreckt. Es lohnt sich jedoch, frühzeitig eine sachverständige Person einzuschalten, um späteren Streitigkeiten und hohen Kosten vorzubeugen. Auch gibt es staatliche Förderprogramme, welche die Kosten für bausachverständige Leistungen senken können. Wer beispielsweise ein verbilligtes Darlehen der BAFA oder der KfW beantragt hat, muss bei der Durchführung der förderfähigen Maßnahmen die Arbeit von Baugutachtern nachweisen. In manchen Fällen sind Bausachverständige auch zwingend erforderlich, wie bei der Streitschlichtung bei Baumängeln. In jedem Fall ist es ratsam, sich vorab über die verschiedenen Möglichkeiten zu informieren und sich von Beraterinnen und Beratern unterstützen zu lassen.

Diese Kosten können je nach Region und Umfang der Leistungen variieren. Bestimmte Leistungen können eventuell auch von staatlichen Förderprogrammen oder Versicherungen übernommen werden. Daher ist es sinnvoll sich vorher zu informieren.